Zdeněk Černovský: Říčany připomínají Monopoly

V rozhovoru jsme se Zdeňka Černovského zeptali, jak by měl podle něj vypadat nový územní plán města. Výsledek se prý bude odvíjet hlavně na míře zapojení odborníků – urbanistů a občanů Říčan.

Zdeněk Černovský je předsedou Strany zelených v Říčanech. Problematice územního plánování se dlouhodobě věnuje. Posuzováním ÚP se zabýval rovněž v rámci tématu své doktorské disertační práce.

V poslední době se často mluví o bouřlivém stavebním rozvoji Říčan, který prý neodpovídá místní infrastruktuře. Jak toto hodnotíte?

Bohužel se na toto téma hodně mluví, ale skutky a přijatá opatření mi připadají nedostatečné. Přestože všechny místní strany před volbami hovořily o nekontrolovatelném rozvoji města, předchozí zastupitelstvo dva dny před volbami schválilo enormní rozšíření ploch pro obytnou výstavbu. Toto není v souladu s klíčovými zásadami trvale udržitelného rozvoje - neustále udržovat vzájemnou vyváženost aspektů rozvoje území z hlediska, ekonomického, sociálního a kvality životního prostředí. V případě, když změny nejsou ze zmíněných hledisek vyváženy a sledují zejména ekonomické hledisko (jako v případě živelné bytové výstavby) dochází k závažným problémům infrastruktury města.

Bohužel místní situace s určitou nadsázkou vypadá jako hra Monopoly, ale naostro. Princip skupování různobarevných pozemků a stavby budov demonstruje reálný kapitalismus. V počítačové verzi hry dokonce existují hrací plány skutečných měst, nad kterými je možno tuto hru hrát.

V roce 2006 došlo ke změnám v současném územním plánu města Říčany. K čemu vedly?

Provedl jsem si rozbor textové části zaměřený na větší objemy schválených změn. Významné změny vypadají zhruba takto:

Tabulka významných změn územního plánu z roku 2006. Hodnoty jsou v tisících m2 Klikněte na obrázek pro vyšší rozlišení. Zdroj: Zdeněk Černovský

Z tabulky je patrné, že se většina změn týkala navýšení ploch pro bydlení a průmyslové využití. Zároveň značně ubylo ploch polí a zeleně. Významný úbytkem je také snížení ploch pro veřejné stavby (například pro školství, kulturu, zdravotnictví, sociální péči). Zpravidla o provedení těchto změn žádali vlastníci pozemků. Vlastním odsouhlasením změny zpravidla zároveň došlo k okamžitému navýšení tržní ceny pozemků. Podle velikosti jednotlivých pozemků lze odhadnout hypotetický cenový výnos.

A lze z této tabulky změn ÚP vyčíst nějaký trend týkající se skutečného směřování rozvoje Říčan?

Údaje z tabulky naznačují, že nekoncepční směřování rozvoje Říčan by mělo dále pokračovat. Říčany v lednu 2008 vykazují téměř 12,5 tisíc registrovaných obyvatel přitom odhady skutečně bydlících je cca o 5 tisíc vyšší. Předpokládám, že schválené změny z roku 2006 a následná výstavba přinesou Říčanům cca dalších 5 tisíc obyvatel. K těmto změnám dochází, přestože místní politici dlouhodobě hovoří o obrovském tlaku různých investorů na rozšiřování ploch pro výstavbu.

Je škoda, že občané Říčan nemají na internetu aktuální a podrobné ÚP (včetně detailních grafických a textových popisů katastrálních území), tak jek je tomu u jiných měst. V řadě případů jsou tyto veřejné informace doplněné o cenové mapy, které slouží k zprůhlednění trhu s nemovitostmi v řešeném území.

Říčany však vyhlásily stavební uzávěry s úmyslem zpracování regulačních plánů, aby nekontrolovatelnému bujení zamezily. Myslíte si, to bylo dostatečné opatření?

Obávám se, že ne. Stavební uzávěry byly vyhlášeny krátce po schválení změn územního plánu v roce 2006. Podmínkou pro jejich odstranění je splnění požadavku na vytvoření 11 regulačních plánů. Nejdále v procesu přípravy jsou regulační plány v lokalitě Voděradská a v lokalitě Na Větrníku.

Dle zásad urbanismu orientovaného na kvalitu života jsou však tyto regulační plány nedostatečné. Jednotlivé regulační plány ideálně slouží interně pro vytvoření uzavřených obytných satelitů. Neřeší však komplexně nedostačující infrastrukturu města z hlediska dopravy, školství, kultury. Po uvolnění těchto stavebních uzávěr nastane další zatěžování již nedostačující infrastruktury města (školy, školky, služby, kultura). Zároveň bude docházet k dalšímu přetěžování místní dopravní situace.

Tlaky investorů jsou vysoké

V únoru zastupitelé vyhlásili záměr o pořízení nového územního plánu. Co by měl podle vás splňovat?

Výsledek bude vypadat podle toho, jak se podaří do procesu pořízení nového územního plánu zapojit občany a odborníky na urbanismus měst a obcí. Tlaky různých investorů na rozšiřování ploch pro výstavbu jsou opravdu vysoké. Územní plán po dobu své platnosti závazně definuje například místa určené pro stavbu rodinných nebo bytových domů, místa pro průmyslové zóny zatížené hlukem, architektonický vzhled staveb, plochy budou určené pro školství, kulturu, sport nebo rekreaci, nebo určuje, jak bude chráněn krajinný vzhled obce nebo sama příroda.

Každý koho opravdu zajímá, jak se bude vyvíjet prostředí, ve kterém žije, by se měl o tvorbu ÚP zajímat. Aktivní zapojení občanů do procesu tvorby ÚP může přispět k vyšší kvalitě života v prostředí, ve kterém společně žijeme. Pasivní přístup naopak může skončit velkým zklamáním, poklesem hodnoty nemovitostí či vážným narušením životních podmínek.

Takovým velkým zklamáním pro řadu občanů Říčan byla například informace přednesená loni jedním uvolněným zastupitelem na prosincovém jednání zastupitelstva, kdy řekl, že "současný ÚP počítá pouze s kapacitní komunikací od ulice K Podjezdu", a že "napojení komunikací v okolí rondelu směrem na sever a severozápad (Ruská, K Podjezdu, Táborská, Bezručova) je ve fázi zpracovávané studie".

Uvedená situace souvisí s kontroverzním návrhem autobusového terminálu orientovaném v zástavbě rodinných domků nad nádražím. Lidé nad nádražím se však o tomto záměru dozvěděli až z odborné dopravní studie CityPlanu z května 2007. Tato změna ÚP však byla odsouhlasena 18.10.2006 společně s dalšími změnami dva dny před komunálními volbami ještě minulým zastupitelstvem. Změna navíc předpokládá vyvlastnění soukromých pozemků ve veřejném zájmu.

Jaké nejvýznamnější lokality by měl územní plán řešit?

Proces tvorby nového ÚP by se neměl klíčově zaměřovat čistě na drobné změny územního plánu v jednotlivých lokalitách. Vše nasvědčuje tomu, že většina infrastrukturních problémů Říčan je způsobena závažným dlouhodobým narušením rovnováhy trvale udržitelného rozvoje. K tomuto narušení došlo v důsledku tlaku různých skupin na změny ÚP k další obytné výstavbě bez dostatečného zapojení občanů a odborné veřejnosti. Kvalitní plány mohou připravovat jen urbanisté, kteří jsou odborně na výši a zachovávají zásady etiky formulované v zájmu širších vrstev společnosti.

K tomu, aby se Říčany v budoucnu přiblížily proklamovaným heslům jako "město pro lidi", "místo pro život", "zdravé město", bude potřeba změnit dosavadní přístup k příjímání dalších změn ÚP a zapojit do přípravy nového ÚP dostatek odborníků – urbanistů.

Předpokládám, že v řadě lokalit bude nutné "intenzivně hasit" – zvyšovat podíl plochy zeleně a veřejného využití namísto navyšování míst pro bytovou výstavbu. Rovněž bude nutné zakotvit v severní části ÚP území pro obchvat Černokostelecké, silnice I. třídy (silnice I. třídy jsou určeny zejména pro dálkovou a mezistátní dopravu).

Na březnovém zastupitelstvu jeden ze zastupitelů hovořil o tom, že navrácení částí ÚP k dřívějšímu využití bude vyžadovat vyplacení "náhrady za změnu v území" – prý ho již v této věci kontaktovala řada lidí a přesvědčoval přítomné zastupitele, že není možné se touto cestou vydat. Skutečnost je však jiná. Ustanovení stavebního zákona o "náhradách za změnu v území (§102,oddíl 2) je v současné době neplatné. Tato část zákona bude platná až od 1. ledna 2012 (§198). Připravovaná změna je proto poslední reálnou příležitostí, jak je možné pod vedením odborníků – urbanistů přepracovat ÚP tak, aby "v centru plánovacího procesu byli občané".

Někteří zastupitelé, včetně radního Miroslava Grégra, se kterým jsme přinesli rozhovor, jsou proti rozšiřování ploch pro bytovou zástavbu. Souhlasíte s nimi?

Tento záměr oceňuji. Obávám se však, že tato myšlenka sama o sobě nestačí zastavit živelný nárůst počtu obyvatel. Primárním problémem Říčan není vlastní výstavba, ale příliv nových obyvatel, které výstavba do Říčan přivede. Současné infrastruktura nestačí aktuálním potřebám, na příliv dalších obyvatel nejsou Říčany vůbec připraveny.

Při analýze schválených změn územního plánu z roku 2006, jsem objevil i spoustu požadavků, které nenavyšují plochu, ale povolují navýšení počtu obytných podlaží, či změnu regulativů pro stavby bytových komplexů namísto samostatných rodinných domů, což opět znamená další příliv lidí.

Přesto však předpokládám, že se objeví spousta návrhů od různých skupin s hlavním záměrem - investičního zhodnocení pozemků na základě další bytové výstavby. Bude pak hlavně na zastupitelích, jakou při následném posuzování návrhu dají možnost odborníkům – urbanistům a veřejnosti zapojit se do procesu tvorby a posuzování návrhů. Mělo by pak vzniknout objektivnější doporučení, které návrhy jsou pro běžného občana užitečnější.

Zapojí se aktivně do tvorby nového územního plánu i zastupitelé zvolení za Stranu zelených? Sdílejí vaše názory?

Ano, s kolegy zastupiteli, nezastupiteli a dalšími občany Říčan problematiku rozvoje města a územního plánu dlouhodobě konzultujeme. Největší úsilí se bude potřeba k přesvědčení ostatních zastupitelů, aby došlo ke změně dosavadního přístupu – je nutné vytvořit širší tým, s dostatečným zapojením urbanistů a občanů, aby spolupracoval se zhotovitelem územního plánu.

Mohou a mají se toho vůbec účastnit i normální občané?

Ano, zdravý proces vyžaduje zapojení také běžných občanů. Každý, komu není lhostejné jak budou Říčany v budoucnu vypadat, se může zapojit. Například nyní běží lhůta do 31. března, kdy mohou obyčejní občané předkládat návrhy na změnu současného ÚP podle svých představ. Oprávněnou osobou k podání návrhu zadání ÚP nemusí být vždy vlastník, ale také to mohou být občané či sama obec. Co je potřeba uvést v žádosti je uvedeno na straně 7 únorového Říčanského Kurýra.

Například je možné navrhovat změny území z bytové výstavby či využití pro průmysl zpět na zeleň, ornou půdu, veřejné využití, les…

Děkujeme za rozhovor.

Související články:
13.02.08 Řešení Černokostelecké: za pět minut dvanáct
05.02.08 Miroslav Grégr: Říčany by se neměly rozšiřovat
29.01.08 Město Říčany bude mít nový územní plán
27.01.08 V Říčanech se hojně staví, přitom hrozí kolaps
17.10.06 Zdeněk Černovský: rozhoduje se za zády veřejnosti